神戸地方裁判所 平成７年（行ウ）６号 判決
原告
今井健二
被告
三木市固定資産評価審査委員会
右代表者委員長
小林得茂
右訴訟代理人弁護士
池上徹
主文
一 別紙物件目録記載一、二の土地に対する平成六年度固定資産課税台帳登録価格について、被告が平成六年一一月二五日付けでした申出人横野キヌエによる審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
二 訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第一 請求
主文一項と同じ
第二 事案の概要
一 本件は、原告が兵庫県三木市長の定めた別紙物件目録記載一、二の土地（以下、それぞれ「本件土地一」「本件土地二」といい、併せて「本件土地」という。）にかかる平成六年度の固定資産課税台帳登録価格が過大であるとして、被告に対し、固定資産課税台帳の登録人である横野キヌエ（以下「キヌエ」という。）を申出人として審査を申し出たところ、被告が右申出を棄却する決定をしたので、原告が右棄却決定の取消しを求めた事案である。
二 争いのない事実等
1 原告は、本件土地について、持分各四分の一を所有している。
本件土地の所有者は、もとキヌエであったが、同女は、昭和五四年四月七日に死亡し、その子である横野憲次及び今井恵子が本件土地の持分各二分の一を相続により取得したところ、今井恵子は、昭和六三年一月一七日に死亡し、その夫である原告及び子である今井寿一が本件土地の持分各四分の一を取得した（甲三、弁論の全趣旨）。
本件土地の固定資産課税台帳にはキヌエが納税者として登録されているが、実際には原告がこの数年間本件土地に係る固定資産税を支払ってきた（争いがない。）。
2 三木市長は、本件土地の平成六年度固定資産税登録価格（以下「本件登録価格」という。）を、本件土地一につき一五六三万一〇〇〇円、本件土地二につき一七四万六三六〇円と決定し、本件登録価格を固定資産課税台帳に登録し、同年四月七日から同月二六日までの間、これを縦覧に供した（争いがない。）。
3 原告は、被告に対し、同年五月五日、本件土地の評価額が過大であるとして固定資産課税台帳の登録人であるキヌエを申出人として審査申出をしたが（以下「本件審査申出」という。）、被告は、原告に対し、同年一一月二五日付けで、本件審査申出を棄却する決定をし（以下「本件審査決定」という。）、同月二九日、右決定が原告に送達された（甲一の1ないし4、弁論の全趣旨）。
三 争点
1 本件訴えは訴訟要件を満たしているか。
(一) 本件訴えは、審査請求前置主義（地方税法四三二条一項、四三四条）に反するか。
(二) 本件訴えは、出訴期間（行政事件訴訟法一四条四項）の経過後に提起されたものか。
2 本件審査決定における本件土地の価格の評価方法は、固定資産評価基準に従った適法なものか。
四 争点2についての当事者の主張
（被告の主張）
1 固定資産税における土地の評価は、地方税法三八八条一項の規定によって自治大臣が告示する固定資産評価基準により行われるところ、右評価基準によれば、雑種地の評価は売買実例に比準して行い、売買実例の価額がない場合には、近傍地比準方式によって行われる。
2 被告は、本件土地の地目を雑種地とし、近傍地比準方式によって評価するものとした上で、宅地に比準すべき土地と定め、標準宅地（三木市志染町安福田六六二）の一平方メートルの価格二万〇七〇〇円から造成費相当額五三〇〇円を控除し、雑比準率を七〇パーセントとして、本件土地の一平方メートル当たりの価格を一万〇七八〇円と算定し、これに各土地の地積を乗じて、各土地の価格を算定した。
そうすると、次の算定式により本件土地一の評価額は一五六三万一〇〇〇円、本件土地二の評価額は一七四万六三六〇円になる。
（算定式）
本件土地の1平方メートル当たりの価格＝（20,700−5,300）×70／100＝10,780（円／ｍ2）
本件土地一の価格＝10,780×1,450（ｍ2）＝15,631,000（円）
本件土地二の価格＝10,780×162（ｍ2）＝1,746,360（円）
3 本件土地及びその周辺は、土地改良法に基づく圃場整備事業により区画形質の変更がなされ、平成四年三月二二日に同法に基づく換地処分がなされており、その際、本件土地の登記簿上の地目が、原野から雑種地に変更されている。
本件土地は、住居が散在する地域にある舗装道路に接した平坦な土地で、その南側からの排水も良く、その付近には自動車及び資材の置場として利用されている土地があるから、資材置場等に好適な状況にある。本件土地は、農地ではなく、農地法上の許可は不要であり、農業振興地域整備法にいう農用地区域から除外されているから、法律上も資材置場等に転用することは何ら問題ない。
原告は、本件土地の地目を原野と評価すべきであると主張するが、原野とは平原の丘陵地帯における生産性の低い土地をいうのであって、本件土地はこれに該当しない。
したがって、本件土地の地目は、雑種地以外の地目のいずれにも当たらない土地であるから、雑種地というべきである。
4 本件土地は、その資産価値及び取引価格に照らすと、周辺の田より高く評価すべき土地であるから、農地に比準して評価することはできない。したがって、本件土地を宅地に比準して評価することは相当である。
5 本件土地の造成費については、自治省資産評価室作成の固定資産評価基準解説に示されている標準的な金額は七五〇〇円（盛土の高さ1.50メートル、農地から造成する場合）であり、七割評価であることから、右金額の七割である五三〇〇円とした。
また、雑比準率については、市街化調整区域内にある宅地と法的規制等のために宅地化できない宅地比準の雑種地との価格差を考慮すると、七〇パーセントが相当である。
6 よって、本件審査決定は、固定資産評価基準に従って本件土地の価格を算定したものであり、適法である。
（原告の主張）
1 本件審査決定は、本件土地の地目を雑種地と評価し、近傍地比準方式に従い、宅地に比準して価格を評価している。
しかし、本件土地は、農村地帯にあって、農地に介在しており、また、市街化調整区域にあり、宅地として利用することができない土地である。
本件土地は、昭和六二年に土地改良法に基づく一時利用地指定処分を受けてから現在までの間何ら利用されておらず、雑草地のまま放置されている。
2 被告は、本件土地が資材置場等に適した土地であると主張する。
しかし、本件土地一は、主要道路（県道）から約1.1キロメートル離れた所にある隣接道路より1.7ないし1.8メートル低くなった土地であり、本件土地二は、幅員約2.7メートルの水路を介して道路に接し、北は山林に接した土地である。本件土地に接する道路には側溝、街渠、集水ます等の排水設備もなく、本件土地の排水も十分ではない。また、被告の主張する自動車及び資材の置場は、実際には河川敷であり、公有地に産業廃棄物が投棄されている土地に過ぎない。
したがって、本件土地が資材置場等に適した土地であるとはいえない。
3 以上によれば、本件土地の現況地目は原野であるから、農地に比準して評価すべきである。
また、本件審査決定は、本件土地の造成費を五三〇〇円と算定しているが、その法的根拠はなく、本件土地の現況、特に隣接道路との高低差からみて適正な額とはいえない。
4 よって、本件審査決定には、固定資産評価基準に反して本件土地の価格を過大に評価した違法がある。
第三 争点に対する判断
一 争点1について
1 争点1（一）（審査請求前置主義）について
被告は、本件審査申出はキヌエによってなされたのに対し、本件訴え提起は原告によってなされているから、原告が審査申出を前置したとはいえないと主張する。
地方税法四三二条一項、四三四条は、固定資産税の納税者が、固定資産課税台帳の登録事項について審査申出をすることができ、これに対する審査決定に不服があるときに、その取消しの訴えを提起することができる旨規定しており、右規定は、審査請求の申出適格者及び審査請求前置主義について定めたものと解される。
本件についてみるに、本件土地のもと所有者キヌエは既に死亡しており、原告が本件土地の共有持分を取得したこと、本件審査申出は横野キヌエを申出人としてなされているが、実際には原告が右名義を用いたものであること、原告が本件土地にかかる固定資産税を納税してきたことは、前記のとおりである。
これらの事実によれば、原告は地方税法四三二条一項、四三四条にいう固定資産税の納税者に当たるのであって、また、本件審査申出を行ったのも原告であると解するのが相当である。
したがって、本件訴えは、地方税法四三二条一項、四三四条によって定められた審査請求前置主義に反しないというべきであるから、被告の右主張は採用できない。
2 争点1（二）（出訴期間の経過）について
地方税法は、固定資産課税台帳の登録事項に関する審査決定に対する取消訴訟について、出訴期間を定めていないので、取消訴訟についての一般規定である行政事件訴訟法一四条が適用されるところ、同法一項、二項及び四項は、審査請求に対する裁決があったことを知った日から起算して三か月以内に取消訴訟を提起でき、右期間は不変期間である旨定めている。
本件審査決定が原告に送達されたのが平成六年一一月二九日であることは前記のとおりであり、本件訴えが平成七年三月一日に提起されたことは、当裁判所に顕著な事実であるから、本件訴え提起は、法定の出訴期限である平成七年二月二八日を一日経過してなされたことになる。
しかし、原告本人尋問の結果及び弁論の全趣旨によれば、原告は、尼崎市に居住しているところ、平成七年一月一七日の阪神淡路大震災によって、原告の自宅が半壊し、電気、ガス、水道等が相当期間機能せず、付近の交通機関も相当期間回復しない状況にあったことが認められる。
右認定の事実によれば、原告は、大震災による公共設備、交通機関の機能停止、回復遅延という原告の責に帰すべきでない事由により、不変期間を遵守することができなかったのであり、出訴期限である平成七年二月二八日当時においても右事由は止んでいなかったというべきである。
右事実に、本件訴え提起が法定の出訴期限を一日経過して提起されたに過ぎないことも考慮すると、本件訴えは、民事訴訟法一五九条一項にいう訴訟行為の追完をすることができる期間内に提起されたものというのが相当である。
したがって、被告の右主張も採用できない。
3 以上によれば、本件訴えは適法というべきである。
二 争点2（本件土地の価格の評価方法）について
1 証拠（乙一、二、四、七、一一、一九の1、2、証人戸田裕の証言）によれば、三木市長は、固定資産評価基準等に従って、次のとおり平成六年度の本件土地の評価額を算定し、被告が本件審査決定においてこれを是認したことが認められる。
(一) 本件土地が、圃場整備事業により区画形質の変更が行われ、雑種地として換地処分がなされた土地であることから、地目を雑種地と定め、近傍地比準方式により評価することにした。
(二) 本件土地が、道路等に面している状況にあること等から、宅地に比準すべき土地であると判断し、標準土地として三木市志染町安福田六六二の宅地を選定し、その価格を鑑定に基づき一平方メートル当たり二万〇七〇〇円と算定した。
(三) 通常必要とされる農地からの造成費として一平方メートル当たり五三〇〇円を右価格から控除することとし、市街化調整区域にあることから比準割合を七〇パーセントとした。
(四) 以上により、本件土地の一平方メートル当たりの評価額を一万〇七八〇円とし、本件土地一の評価額（一四五〇平方メートル）を一五六三万一〇〇〇円、本件土地二の評価額（一六二平方メートル）を一七四万六三六〇円と定めた。算定式は前記被告の主張記載のとおりである。
2 証拠（甲一の3、4、二の1、2、三、九、一四、乙一五ないし一七、検甲一の1、2、二の1ないし3、検乙一、証人戸田裕の証言、原告本人尋問の結果）によれば、本件土地及び周辺の状況は、次のとおりであると認められる（別紙図面一及び二を参照）。
(一) 本件土地は三木市の中心部から約四キロメートル東方で、主要道路である県道三木三田線から約1.1キロメートル離れた位置にあり、住宅が散在する農村地帯にある（別紙図面一に「申出土地」と記載されている所）。周辺は田に囲まれており、その北側は小高い山林地帯になっている。
本件土地が所在する三木市志染町安福田にある住宅の位置、数は、この十数年間ほとんど変わっていない。
(二) キヌエは、三木市志染町安福田字柳川原四三七番一、同所四四〇番二、同所四三五番、同字東柳川原四六〇番一の各土地をもと所有していたが、昭和五四年四月七日に死亡した。
その後の所有関係については前記争いのない事実等1記載のとおりである。
(三) 本件土地を含む地域において、昭和六〇年ころから土地改良法に基づく県営圃場整備事業が行われ、右各土地について、昭和六二年九月一四日付けで、一時利用地指定処分が、平成四年三月二二日付けで、換地処分がそれぞれなされた結果、三木市志染町安福田字柳川原四三七番一、同所四四〇番二、同字東柳川原四六〇番一の各土地が本件土地一、同字柳川原四四〇番二の土地が本件土地二にそれぞれ換地された。
本件土地一の位置は従前の土地とほぼ同じであり、本件土地二の位置は従前の土地の西側の一部に当たる。
右換地処分における土地の地目、用途は、従前は四四〇番二の地目が田である以外はいずれも原野であったが、換地処分後にいずれも雑種地に変更され、登記簿上の地目も、換地処分により原野から雑種地に変更されている。
本件土地は、都市計画法上の市街化調整区域にあり、宅地目的で造成するには同法による開発許可が必要であることから、宅地として利用することは極めて困難な状況にある。
(四) 本件土地一は、東西に長い長方形に近い形をしており、その北側及び東側が幅員数メートルの道路に面している。この道路は圃場整備事業の際に舗装されたものである。本件土地一は、道路より1.2ないし1.7メートル低くなっており、そのため、右土地の東南角には、圃場整備事業の際に造られた右土地内に至る幅二、三メートルのスロープがある。
本件土地二は、扇形に近い形をしており、その東側及び南側には、圃場整備事業の際に造られた幅員二、三メートルの水路があり、南側の水路を隔て幅員数メートルの道路、右道路を挾んで家屋がある。
(五) 横野キヌエは、生前に本件土地一を畑として耕作していたことがあるが、同人の死亡以降、本件土地は、十数年にわたり耕作等が全くなされずに放置されており、現在まで雑草の生い繁った状態にある。
原告は、本件土地を利用又は譲渡することを全く予定していない。
(六) 本件土地の一平方メートル当たりの固定資産評価額は、平成五年度は二〇円であったが、平成六年度は一万〇七八〇円であり、平成五年度の五三九倍になっている。
本件土地付近の田畑に対する平成六年度の固定資産評価額は、一平方メートル当たり二〇〇円前後である。
3(一) 本件土地の地目について、被告は雑種地と評価したのに対し、原告は原野と評価すべきであると主張している。
固定資産評価基準第一章第一節一は、固定資産税における土地の評価について、土地の現況に基づき田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地の計一〇種類の地目に分けて、それぞれの方法により評価すべき旨を定めており、雑種地はその他の地目に当たらない場合をいうと解されるところ、不動産登記事務取扱手続準則一一七条リは、原野について、耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地と定めている。
本件土地は、農村地帯にあり、田に介在していること、従前は畑として利用されたこともあったが、この十数年間は何ら手入れのなされていない雑草地であったこと、近い将来に本件土地が利用又は譲渡される予定もないこと、都市計画法上の市街化調整区域にあり、宅地としての利用が極めて困難であることは、前記のとおりである。
また、本件土地の周辺についても、圃場整備事業の際に、田が整形され、道路が舗装され、水路が新設されたことの他に、利用状況ついて変わった点を認めるに足りる証拠はない。
前記の規定に照らしてみると、固定資産評価基進による本件土地の現況地目は、雑種地ではなく、原野に当たるとみるのが相当である。
(二) 被告は、本件土地及びその周辺において圃場整備事業により区画形質の変更がなされており、換地処分及び土地登記簿における本件土地の地目が原野又は田から雑種地に変更されているから、固定資産税の評価においても雑種地として取り扱われるべきだと主張する。
しかし、土地改良法に基づく圃場整備事業の目的が、農用地の整形、用排水の整備等による当該農用地の生産性の拡大等であること、本件の圃場整備事業による区画形質の変更内容が、この目的に沿うものといえることを考慮すると、この区画形質の変更が、固定資産税の評価において、本件土地の地目を雑種地に変更させるものとはいえない。
また、登記が原則として申請主義（不動産登記法二五条）によることなどから、土地登記簿上の地目が必ずしも土地の現況と一致していないことを考慮すると、土地登記簿において本件土地の地目が雑種地と記載されていることから、直ちに固定資産税の評価において本件土地の地目を雑種地と評価すべきであるともいえない。
したがって、圃場整備事業により区画形質が変更されたからといって、本件土地の地目を雑種地ということはできない。
(三) また、被告は、本件土地が資材置場等に転用するのに適した土地であると主張する。
証拠（検甲二の1ないし3、検乙一、原告本人尋問の結果）によれば、本件土地の約三〇〇メートル南方に自動車置場として利用されている土地があることが認められ、本件土地一が幅員数メートルの舗装された道路に面しているものの、道路との間に高低差があり、そのために東南角に幅二、三メートルのスロープがあることは前記のとおりである。
そのうえ、証拠（乙一一、弁論の全趣旨）によれば、本件土地の付近に自動車又は資材等の置場として利用されている土地が他にないことが認められ、本件土地が主要道路である県道三木三田線から約1.1キロメートル離れた所にあり、雑草の生い茂った手入れのなされていない土地であること、特に、本件土地二は、道路に直接面していない、わずか一六二平方メートルの土地であること、原告が本件土地を利用又は譲渡する目的を全く有していないことは前記のとおりである。
そうすると、前記認定の事実によっても、本件土地の現況に照らして、本件土地が資材置場等に利用される見込みが全くないとはいえないものの、資材置場等に転用するに適した土地であるとはいえない。
4 また、被告は、近傍地比準方式を採用し、宅地の価格に比準すべき土地であるとして、付近の土地として三木市志染町安福田六六二の宅地（別紙図面一に「標準地」と記載された所）を選定し、右土地の価格から造成費を控除した上で、比準割合を七〇パーセントとしている。
固定資産評価基準第一章第一〇節一は、近傍地比準方式について、付近の土地の価格に比準してその価格を求める方式と定めている。
しかし、本件土地は、住宅が散在する農村地域にある手入れのなされていない雑草地であること、市街化調整区域にあることから宅地として転用するのは極めて困難であること、資材置場等に適しているともいえないことは前記のとおりであるから、本件土地を宅地に比準して評価すること自体不適切というべきである。
また、証拠（乙一一、証人戸田裕の証言）によれば、本件において付近の土地として選定された土地は、安福田の中心部の集落内に位置する宅地であり、主要道路である県道三木三田線から約二〇〇ないし三〇〇メートルの所にあることが認められ、この付近の土地の現況は本件土地とかなり異なるものである。
そうすると、本件における付近の土地（宅地）の価格一平方メートル当たり二万〇七〇〇円から造成費五三〇〇円を控除したことを考慮しても、造成費控除後の価格の七〇パーセントという比準割合は過大であり、したがって、本件審査決定における近傍地比準方式の適用方法は、不適切というべきである。
5 以上の事実を併せ考えると、本件登録価格は、本件土地の現況に照らして、平成六年一月一日時点における適正な時価（地方税法三四一条五号）を超える過大な評価であると認められるから、本件審査申出を棄却した本件審査決定は違法というべきである。
第四 結論
よって本件審査決定の取消しを求めた原告の請求は理由があるからこれを認容することとし、訴訟費用の負担について行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条を適用した上で、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官將積良子 裁判官下村眞美 裁判官細川二朗）
別紙物件目録〈省略〉
別紙図面一・二〈省略〉